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商铺已“死”!

作者:Mr.LiuStu  来源:「我们」® 商会  发布时间:2020-09-08

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   兰州发布《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》。


   其中,比较重要的一条是:

   调整商业地产贷款的首付款比例,从70%调整为50%。

   有人说,地方在降低购房门槛,又在救市。

   不不不,朋友!

   商业地产的进场门槛,不能叫门槛,得叫下水道。

   而且,还是没有井盖那种,各种脑子有坑的,脑子一热直接就冲进去了。

   这也不是在救市,而是在商业地产的坟头蹦迪。


1


   商业地产这东西,在楼市里,其实是一种很魔幻的存在。

   有点像车圈里的马自达转子,听起来很牛逼。但是,买起养不起,谁玩儿谁傻逼。

   进场坑三代,分分钟教你做人。

   国际上,有个人均商业面积警戒线:人均占有商业面积1.2㎡。

   在这个警戒线以内,商业供需是均衡的,你好我好大家好。

   一旦超过这个警戒线,商业就过剩了,就会出现空租,就会扯到投资客的大腿根。

   像美英澳加这些带着资本主义腐朽气息的国家,人均商业面积在1-1.3㎡徘徊。

   中国是多少?

   厉害了!

   除北上广深外,80%以上城市的人均商业面积都在1.5㎡以上!

   超过国际标准25%,供应严重过剩!


   是不是还不够具象?

   单纯的宏观数据毒打,是不是还不够痛到心里?

   作为非著名反派人物的代表,我当然还要拿出实例的皮鞭,好好给你上一课。

   郑州市中原区常住人口76万,按照人均商业面积1.2㎡的国际标准,中原区需要的最大商业体量大概在114万㎡左右。

   然而,现实就厉害了!


   郑州市中原区单单几个大型商业中心的体量之和已经突破130万㎡。再加上约50万㎡的社区底商,保守估计一下——

   整个中原区的商业体量在180-200万㎡,实际数据只多不少!

   市场实际供应,是需求的2倍!

   投资中原万达金铺的朋友,为什么开着保时捷进去,推着捷安特出来?

   投资地铁铺的朋友,为什么短短三年就哭爹喊娘,只想对着开发商一顿暴力输出?

   是因为税太高?是因为人太少?是因为消费力太低?

   不不不,是过剩的商业供给,给了广大韭菜一次及时的社会教育。

   爷爷,爷爷,为什么我小小年纪就要背上房贷的重担?

   因为爷爷在像你这么大的时候,脑子进水买了一套商铺啊。


2

   为什么会出现商业地产的过剩?

   前几年,国内的很多城市特别迷一种东西,叫“城市综合体”。

   地方上的同志们,去魔都和北京考察时,看到三里屯、国贸、万象城、来福士、嘉里中心……心里就特别容易燃,很容易冲动。

   你看这楼,多高;你看这灯,多亮;你看这商场,多旺。

   如果把这些东西都搬到咱们那——

   过个几年,咱们岂不就有了三秦陆家嘴,中原三里屯,石家庄大国贸,银川徐家汇……

   于是,国内的二三线城市,在城市规划阶段,就搞出了大量的商业用地。

   绝大多数情况下,开发商在拿住宅地的时候,必须配建同等体量的商业。

   于是,国内的二三线城市,就出现了各种城市综合体,各种商业广场。

   地方上的同志们没有搞清楚的是,之所以能搞成徐家汇、三里屯、大国贸,是因为魔都和北京有人,有大把从兜兜里掏钱出来消费的人。

   某些城市,区区不过三五百万人,就想学着人家批量搞商业广场和综合体。

   结果把自己的人均商业面积干到了4㎡,超过国际标准近3倍。

   2014年,全国楼市去库存。
 
   六年去库存,不仅把住宅的价格去涨了一番,也把商业的库存去涨了一番。

   韭菜的生长速度,还赶不上商业库存的生长速度。


3

   当然,商业过剩的锅也不能只甩给地方上的朋友。

   开发商的镰刀,也是快的一批。

   除了上面谈到的城市综合体和商业中心,真正吸引广大韭菜一边做着“一铺养三代”的春秋大梦,一边排排坐等着被收割的是,“临街商铺和住宅底商”。

   让我这个反派人物先来告诉你,为什么开发商会去做住宅底商?

   是爱吗?是想让这个小区里的业主朋友们生活更便利吗?

   不不不,当然是为了钱啊。

   我说我自己是地产界的反派人物,真的一点都不夸张。在我还在某国内大型地产咨询公司供职的年月里,我做过一段很长时间的“助纣为虐”工作。

   比如,把商业中心变成压根没人租的Block街区,再卖出去;再或者,把写字楼改成高端服务公寓,再卖出去……

   现如今,我也算是出圈叛变。

   用一波波反向操作,爆了一干圈内人的大P眼子。

   我曾做过武汉一个房地产项目的前期产品策略,开发商最明确的要求有一点——

   必须给我铺满8%的临街底商!

   但经过我们对市场的调研后,我们发现这个区域的商业需求是饱和的,商铺供应是过剩的。

   这个项目旁边的另一个社区,入住3年,底商运营极为惨淡。买了商铺的业主,经常裤裆里别着U型锁瞎转悠,想要给开发商的负责人上一课。

   我们把市场分析,提交给甲方爸爸。

   甲方爸爸邪魅一笑,反向给我们上了一次深刻的社会教育。

   我们的住宅撑破天也就卖1.8万/㎡,但这个区域的单层街铺却可以卖到4万/㎡。


   把控规允许的8%商业配比盖成住宅,只能卖2.16亿。


   盖成底商,却能卖4.2亿。


   底商能比住宅多卖2亿。

   我请你们来,是让你们帮我把街铺包装个概念,好卖出去。而不是,让你们来给我普及商业道德。

   商业饱和、商铺过剩,那是卖完之后的事。

   那是租客的事,是业主的事。

   朋友们,你们听听这说的是人话吗?

   一波甲方的商业逻辑毒打,分分钟叫你跪下喊爸爸。

   朋友,明白了吧。你眼中一铺养三代的底商,就是这么被勾兑出来的。

   朋友,想撒币吗?

   买一套底商吧!

   一套你永远不知道背后有多么庞大库存的底商,让你赚到只剩底裤。


4

   过剩的商业地产,还下了一个畸形的崽儿。

   对,你猜的没错,就是公寓。

   前面我们说了,魔幻的地方规划了大批更加魔幻的城市综合体,导致现在中国所有城市的商业体量严重超过了国际红线。

   再过剩的商业体量,终归是要卖的。

   于是,这部分超标的过剩体量,70%被做成了公寓,流入市场。

   我这个反派人物,以前也没少干这种事儿。

   然后,过剩的商业,就变成了过剩的公寓。

   再然后,就变成了中介小哥的骚话连篇——

   地铁口,不限购、不限贷的公寓了解一下。
公寓和住宅的唯一差异就是40/50年产权和70年产权。

   实际上,这种东西除了产权年限的问题之外,还有贷款年限更短的问题,还有持有成本更高的问题,还有商水商电和没有暖气的问题,还有不能落户和没有学区的问题,还有交易税费奇高的问题,还有“禁公寓令”和“禁商改住”的政策不确定问题……

   想卖,交易税费奇高,卖不掉。想租出去,供应过剩,租金还上不去。

   你想弯道超车,单车变摩托。

   结果,摩托没变到,单车却变没了。

   哥呀,这人生的路,怎么那么难走啊。


5

   来来来,朋友。

   我们最后来总结一下知识点,帮你巩固一下原本可能已经千疮百孔的钱包。

   1、前些年,地方上贪大,总想赶京超沪。纯粹从城市形象出发,规划了大量的城市综合体,造成了普世性的商业供应过剩。

   2、开发商朋友,也丝毫没有大局观,总想榨干最后一个铜板。不顾及原本就已经超标的商业供应,顶满控规的铺底商,加剧了商业供应过剩。

   3、为了解决商业过剩的销售问题,过剩的商业和过剩的写字楼,就被改造成了过剩的公寓。

   套路是个连环,一环接一环,套着一个接一个的发财梦。

   这些年,各路大神为了消化过剩的商业地产,各种操作和虚假宣传手段,骚气冲天。

   商业中心改地钉铺,托管包租五年;


   集中商业改Block街区,高大上规划亮瞎氪金狗眼;


   写字楼改服务型公寓,联名爱马仕和保时捷;
   ……

   我从不否认,依然有人能在这样的市场里淘到好商铺,能赚到钱。

   我把这些东西讲出来,只是想让你了解真实的商业地产市场背景,它要远比你想象的更加复杂。

   听不听由你,信不信也由你。

   如果你自认有大浪淘金的能力,一个猛子扎进去,掏一裤裆金币出来,你尽管去。

   这不是首付门槛都降了,小手一招,让你进去发财呢。

   反正钱在你兜兜里,腿在你身上。

   大家都是成年人,要学会为自己的行为负责。





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